文章来源：中房报

2004年摘地至今，沉寂从余超万沉寂18年的年北紫金书院（紫金新干线三期）终于迎来入市倒计时。

公开资料显示，京紫金书紫金新干线开发公司为北京新领域房地产公司，院再元涨元项目总占地规模约44公顷，入市总规划建筑面积约70余万平方米。沉寂从余超万其中一期总建筑规模约为24万平方米，年北由25栋低层板楼组成，京紫金书二期则有1428户、院再元涨元16栋板楼。入市

拍地3年后，沉寂从余超万2007年8月，年北紫金新干线一期开始开工建设，京紫金书2009年交付业主使用；二期一度推迟开盘，院再元涨元直至2012年12月被北京市住建委因涉嫌捂盘而被通告，入市其预售的12栋二期房源才先后面世。而至此时，备受购房人期待的三期紫金书院，已经被耽搁了18年。

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14年房价涨幅超7倍

2012年，原国土资源部曾发布《闲置土地处置办法》（国土资源部令第53号），办法称未动工开发满两年的，由市、县国土资源主管部门，报经有批准权的人民政府批准后，无偿收回国有建设用地使用权。而紫金书院开发已长达18年，为何未被收回？

IPG中国区首席经济学家柏文喜认为，每个城市和每个地块的监管宽严措施是不一样的，大部分项目缺乏具体的量化指标，而且《物权法》也限制了“不开发就收回”的土地开发监管落实。“在开发商的各种应对措施以及监管部门的默契之下，囤地长期不开发的情况之下很少有已出让地块被收回的现象发生。”

“按照上述办法第十二条的规定，如果是因政府或政府部门的原因造成土地闲置的，市、县国土资源主管部门应当与国有建设用地使用权人协商，而且市、县国土资源主管部门还可以根据实际情况规定其他处置方式。” 高级经济师、北京市众明律师事务所兼职律师宋庭敏认为，不排除该项目可能遇到政府或政府部门的原因所导致的情况。

自2012年至今十年余年，期间多次传出紫金书院开盘预售的消息。据一位知情人士透露， 2018年开发商原本计划开售三期，不过因地块内霍营娘娘庙迁建修缮，项目迟迟未获得实质进展。

这一说法亦得到昌平区住建委的证实。据了解，2018年紫金书院地块内霍营娘娘庙被鉴定为文物，同年8月北京市文物局向昌平区文旅委下发《北京市文物局关于霍营娘娘庙的（菩萨庙）迁移修缮的复函（京文物[2018]1187号）》，根据该函意见该构筑物需进行原址保护，因此紫金书院原规划设计需进行重大调整，原定的开盘节奏也一再拖延。

2021年3月，紫金书院在重新调整规划后再次取得《建设工程规划许可证》，其计划定于同年10月取得预售证进行销售，不过上述知情人士表示因股东间利益纠纷，开盘计划再次延期。

紫金书院对此解释称，主要是筹备过程中对户型、科技、精装、园林、教创体系、物业服务等诸多领域做了大量市场调研及升级规划，因而项目未能如期推进。

经过规划调整，紫金书院针对刚改和改善做出纯洋房社区，首期推出6栋楼398套房源，均价不超过6.5万元/平方米，这一售价相比2008年首次开盘时的8800元/平方米，房价涨幅超7倍。

从区域在售新房来看，奥森春晓、北清云际以及建发珺合府均价约6.2万元-6.3万元/平方米，周边二手房均价约6万元/平方米。其中，紫金新干线一期、二期二手房挂牌价约6.1万元-6.4万元/平方米，周边无电梯小区二手房价挂牌价4.4万元-5.4万元/平方米。

       巨额土地增值税

土地大幅升值，在为开发商带来巨额利润的同时，也产生一笔不菲的土增税。

“房企销售新办理预售许可和现房销售备案的商品房取得的收入，按照预计增值率实行2%至8%的幅度预征率。容积率小于1.0的房地产开发项目，最低按照销售收入的5%预征土地增值税”。宋庭敏表示，房地产开发项目土地增值税是四级超率累进税率，如果在汇算清缴过程从严征收，那么开发商的利润将会大幅减少。

“为了少缴税，开发商往往会选择做大成本，不过加成本也是有学问的。”北京一从业观察者对记者分析表示，成本构成中土地成本是固定的，建安成本也有对应标准，开发费用也有据可查，而精装修市面定价较高，而实际成本较低，采用精装修交付，无形中可以做大成本。

据置业顾问介绍，紫金书院装修配置上将对标颐和金茂府，打造室内精装。此外，紫金书院还将引进金茂的“五恒”（恒湿、恒温、恒氧、恒洁、恒静）科技系统，从而提升项目价值。

对此，柏文喜认为长期囤地之下面对高额土地增值税，紫金书院引入豪宅与科技概念以虚增成本来压缩税基实现合理避税。

“项目成本是决定预计增值率的关键因素，而项目成本是由土地成本和包含精装在内的建安成本构成的。”宋庭敏表示，土地成本对于北京这样的一线城市，占比通常要超过60%，加之十几年来其融资成本、财务成本及管理成本等增加，土地成本仍然是项目成本的重要决定因素。

在他看来，尽管紫金书院有高配精装修，但相较于土地成本来说，工装成本并不高，因此对于项目成本的高企抵扣作用相对较低，这也就意味着高精装对预计增值率的降低贡献是有限的。

宋庭敏表示，从面向改善型居住需求和加大顾客让渡价值来看，精装有提高性价比的营销意义。不过，从需求和供给的匹配来看，成本上升会带来周转速度的降低，对开发商来说，还是需要更充分更科学地进行预测和策划。

对于延期多年未开发以及巨额土地增值税，记者多次致电均未拨通，截至发稿未获得开发商就此事的回应。    （中房报责任编辑：彭红侠  审读：戴士潮）

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